Ипотечный кредит

[green_fr]

Ставки нынче ниже плинтуса. На графике не видно нынешней ставки, но за 2014 год она спустилась упала ещё втрое.



На 20 лет (говорят брокеры) можно взять кредит с фиксированной ставкой 3%.
А наш мудрый шеф говорит, что местные банки очень скоро откажутся от контрактов с фиксированной процентной ставкой.

Действительно, фиксированная ставка фактически предоставляет клиенту бесплатный опцион: если реальные ставки растут, то он остаётся на гарантированной ему контрактом ставке, а если падают — никто не мешает ему походить по другим банкам и взять новый контракт, выкупив старый. Понятно, что есть какая-то плата за выкуп контракта, но на 20-летнем горизонте даже небольшое понижение ставки очень быстро окупает этот штраф.

Вспомнив про этот опцион, я подумал, что грех им не воспользоваться, и написал в свой банк просьбу сделать мне новое предложение кредита. (два месяца спустя, после долгих пинков — что-то портится наш банк в последнее время) Предложили. До 3%, конечно, не спустились, остановились на 3.20%. Каждый месяц на 60€ меньше, за 20 лет накапает!

Чего и всем желаю. Если кому нужна помощь — обращайтесь!

Comments

[nadinefrancaise.livejournal.com]

Ага, мы так сделали (перепродали кредит за дом другому банку с более низкой ставкой) лет десять назад, выигрыш был что-то около 20 тысяч евро в итоге. По сравнению со штрафом (около 500 евро) было очень выгодно.

[green-fr.livejournal.com]

Мы тоже не в первый раз, я просто о том, что сейчас, с одной стороны, ситуация благоприятная, а с другой - возможно, последняя такая ситуация.

По поводу же "обещего выигрыша" - это очень спорная сумма, я не люблю так считать. Во-первых, нельзя суммировать денежные потоки, приходящие в разные моменты времени (60€ сейчас и 60€ через 20 лет - это совершенно разные деньги, у них разная ценность). Во-вторых, никто ведь не гарантирует мне, что я просижу на этом кредите до его конца. В моё случае первоначальный штраф окупается меньше чем за год, поэтому практически наверняка мне это выгодно. Но это ведь тоже не всегда так.

Кстати, по поводу 500€ - это больше похоже на frais de dossier, чем на pénalités du remboursement anticipé, которые обычно порядка 3% от оставшегося капитала (с удобным потолком, но всё равно, суммы примерно такого порядка). Скорее всего, если это была именно смена банка, 500€ взял новый банк за то, чтобы выдать кредит на сумму оставшегося капитала + сумму штрафа (извини, если одной этой фразой я испортил ощущение выгодной сделки :-Р).

[nadinefrancaise.livejournal.com]

Да, конечно же, речь идет именно о сумме на ту дату, без учета инфляции, в любом случае мысль о том, что платить пришлось меньше в итоге уже греет :)
И да, штрафа там не было, 500 - это то, что банк номер раз потребовал за закрытие досье (но это было прописано в контракте на момент взятия кредита), а банк номер два вообще ничего не взял за открытие кредита, это тоже входило в условия выкупа. Плюс из-за снижения ставки мы сократили срок ипотечного кредита, поскольку вписывались в те 30 процентов, которые можно платить по кредитам из общего дохода.

[birdwatcher.livejournal.com]

И правда мудрый шеф.

[davarix.livejournal.com]

я думаю, еще пару лет примерно так и будут ставки около нуля болтаться.

[green-fr.livejournal.com]

1. А почему тебе так кажется?
2. А как тебе версия отказа от фиксированных ставок во Франции?

[davarix.livejournal.com]

1) ну главным образом, потому что экономика не растет.
к нам приходил pimco, который инвест менеджер на рынке бондов, их прогноз, что в среднесрочной перспективе 0-2% с учетом инфляции.

2) я думаю, в ритейле тяжело продавать taux variable (сорри я забыла термин по-русски), поскольку появляется месседж: мы на вас переложим свои риски. хотя, ипотеку, по-моему, уже сейчас предлагают.

[a_p]

Я думаю, что даже и дольше: во-первых, есть японский опыт, где такое держится очень давно; во-вторых, подъём ставки обрушит рынок недвижимости, а товарищи, определяющие ставку, её (недвижимость), как правило, имеют в количествах :)

[green-fr.livejournal.com]

Мне кажется, там всё же рассуждения идут не на таком уровне :-)
Японский опыт есть, конечно, но он пока что единственный в своё роде, поэтому его во всех учебниках и цитируют. И, насколько я понимаю, он не является целью / идеалом Европы, поэтому все как раз стараются в этот сценарий не попасть. Насколько вдастся - то другой вопрос, но просто так вот экстраполировать, только по тому, что "тоже были низкие ставки"?

[a_p]

Я ни в каком случае не считаю себя специалистом по финансам, поэтому и рассуждаю на доступном мне уровне. Однако же предсказательная сила у подобных рассуждений, насколько я успел понять, ничуть не ниже, чем у людей, рассуждающих с использованием малопонятных терминов :)

Один мой хороший приятель, например, на основе подобных рассуждений вывел деньги из России в июле 98 года. Большинство профессионалов неслабо погорело там через месяц. (на всякий случай: статистикой тут является не мой приятель, а погоревшие массы профессионалов).

[a_p]

Я только что взял фикс под 2.45 (правда, на 10 лет).
Выплата за выкуп контракта (фрэ де малеве) может быть вполне себе чувствительной; я, когда мы ещё платили за дом, зондировал возможность перекредитования (у нас было 5.30), но ничего выгодного не получалось. А если ещё и ипотеку переоформлять...

[green-fr.livejournal.com]

Полностью согласен. Я поэтому с сомнением и отнёсся к процитированным выше 500€.

[a_p]

С другой стороны, в нынешнем моём контракте я специально обратил внимание и получил нулевое малеве, начиная с третьего года. Ещё, я думаю, это дело может зависеть от суммы кредита: во Франции есть места, где недвижимость приобретается тысяч типа за 70.

[green-fr.livejournal.com]

А как ты пишешь "малеве"?
Я всегда видел только les frais de remboursement anticipé, и при этом они всегда описывают два варианта. Первый - ты принёс свои деньги и хочешь погасить кредит (тут можно достаточно легко сделать 0% хоть с первого дня кредита), второй - ты перекупаешь кредит с помощью другого банка (и вот тут я не слышал, чтобы кто-то смог выгорговать меньше 3% от оставшегося капитала с потолком в 6 месяцев процентов, или что-то в таком духе).

[a_p]

frais de mainlevée. Причём я только что посмотрел, что технически эти фрэ относятся только к ипотеке и я использовал это слово неправильно. Отан пур муа.

[charyga.livejournal.com]

Очень интересно!
Как будто так и не бывает... у нас кредит под 11.25 7 лет назад брали, сейчас ставки по ипотеке в районе 18...

[green-fr.livejournal.com]

Риск разный. И у валюты, и (даже если у тебя в евро) у конкретного клиента, и у государства. Если я не верну кредит (исторически вероятность маленькая, все платят) - со мной понятно, что делать, отлаженная процедура, как банк может получить назад свои деньги. Если ты не вернёшь деньги (не знаю вероятность, но, возможно, она в России выше, кредитная история пока что не так ценится, как во Франции), то что делать с тобой? Сколько будет стоить суд по выбиванию из тебя денег? Плюс, банки / страны сами берут кредит под разные проценты. Франция вон брала под отрицательные проценты, а России скинули рейтинг (в ожидании её очередного банкротства), деньги дают под гораздо более высокие ставки (зато Крым наш - это тоже часть его стоимости). Вот из таких кирпичиков и складывается разница между 3% и 18% :-/

[scarlett-o-hara.livejournal.com]

А когда Франция брала под отрицательный процент? Разве не наоборот, могла положить под отрицательный?

[green-fr.livejournal.com]

Могла положить тоже (купив немецкие облигации), но я именно о займе: La France emprunte à un taux négatif, une première (http://www.lefigaro.fr/conjoncture/2012/07/09/20002-20120709ARTFIG00474-la-france-emprunte-a-un-taux-negatif-une-premiere.php).

[green-fr.livejournal.com]

Ну и, "могла бы положить, если бы было, что класть" ;-)

[charyga.livejournal.com]

Да все понятно. Просто вот слишком разница в глаза бросается....
Ох, а Крым очень дорого обходится, это правда ( фразу "зато Крым наш" употребляем очень часто, к сожалению (

[grave--digger.livejournal.com]

Наша кредитно-сберегательная служба осенью тоже процент снизила до 3,2.
А банк теперь соблазняет переходом обратно к ним с процентом 2,9. Но, конечно, надо узнавать, что будет стоить переоформление. Прошлый раз сумма была некислая, насколько я помню.

[green-fr.livejournal.com]

Ну как, не узнавал?

[grave--digger.livejournal.com]

Не-а, ждал, что из банка позвонят - не позвонили пока. Хотя обещали в феврале. Самому пока неохота дёргаться.

[okser.livejournal.com]

Хм, переоформить что ли ипотеку в хранцузской банке вместо низкоземельной... у нас сейчас вот такое возможно:
https://www.abnamro.nl/nl/prive/hypotheken/actuele-hypotheekrente/budget-hypotheek.html

[green-fr.livejournal.com]

Так те же 3,20% на 20 лет выходят, нет разве?
А так да, ура единой валюте и (практически) единому банковскому пространству :-)